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廣州荔灣區(qū)越秀區(qū)房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律咨詢(xún) 合同前后條款不一致咨詢(xún)

廣州房屋買(mǎi)賣(mài)合同前后條款約定不一致怎么辦？

  律師解答：在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，由于缺乏專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)或缺少必要的注意，往往簽訂了內(nèi)容前后矛盾的合同。開(kāi)始雙方都沒(méi)有注意，但一旦履行過(guò)程中發(fā)生了爭(zhēng)議，雙方對(duì)合同理解就發(fā)生很大偏差，互相都認(rèn)為對(duì)方違約。此時(shí)對(duì)合同內(nèi)容如何理解，就非常關(guān)鍵。

  有幾項(xiàng)原則可以幫助我們理解合同的適用：

一、補(bǔ)充協(xié)議的效力優(yōu)于合同本身

補(bǔ)充協(xié)議不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須的，但一旦簽訂補(bǔ)充協(xié)議，那說(shuō)明這對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)是非常重要，且必不可少的。因此補(bǔ)充協(xié)議與合同本身有一樣的效力；如果補(bǔ)充協(xié)議和合同本身?xiàng)l款內(nèi)容有沖突，補(bǔ)充協(xié)議的效力優(yōu)于合同本身。比如現(xiàn)在很多買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)做低房?jī)r(jià)，在補(bǔ)充協(xié)議中體現(xiàn)了房屋的真實(shí)價(jià)格或差價(jià)，如果發(fā)生爭(zhēng)議，買(mǎi)方不愿意多支付差價(jià)，則此時(shí)當(dāng)然要以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，買(mǎi)方需向賣(mài)方支付真實(shí)的房屋成交價(jià)。

二、合同中的補(bǔ)充條款效力優(yōu)于合同的普通條款

在《廣州市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的標(biāo)準(zhǔn)文本中，大部分為推薦的格式合同，少部分為空白的補(bǔ)充條款，由買(mǎi)賣(mài)雙方自行商定。因此在補(bǔ)充條款中，更能體現(xiàn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)意愿。同樣補(bǔ)充條款與合同的普通條款有同樣的法律效力；如果補(bǔ)充條款與普通條款約定不一致的，補(bǔ)充條款的效力優(yōu)于普通條款。比如買(mǎi)賣(mài)雙方在2016年3月30日簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，在普通條款中約定：房屋買(mǎi)賣(mài)雙方需于2016年4月20日前至房產(chǎn)交易A中心辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。而在補(bǔ)充條款中又約定：于簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后30個(gè)工作日內(nèi)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。顯然普通條款和補(bǔ)充條款約定的轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)的后期限是不一致的，應(yīng)以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。

三、簽訂時(shí)間在后的合同效力優(yōu)于簽訂在前的合同

這一點(diǎn)很好理解，前面簽訂的合同代表了當(dāng)時(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的合意，而之后，雙方可以經(jīng)過(guò)協(xié)商，改變或增加合同中的部分條款。簽訂在后的合同表達(dá)了目前房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的合意。應(yīng)該說(shuō)兩份合同都有法律效力，如果內(nèi)容相互沖突，則后面的合同約定可以推A翻前面的合同約定。

四、以房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)

這是一個(gè)基本的原則。前面的幾項(xiàng)原則，歸根結(jié)底都適用于此條。合同制訂過(guò)程中，可能會(huì)有筆誤、校對(duì)不仔細(xì)的地方，當(dāng)無(wú)法用前述幾項(xiàng)原則解釋時(shí)，只要考量哪一項(xiàng)才是雙方的真實(shí)意思表示，如果發(fā)生爭(zhēng)議，要結(jié)合合同的交易習(xí)慣、其他協(xié)議和合同履行過(guò)程中的細(xì)節(jié)以及證人證言等綜合判定。

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